به گزارش خبرنگار اخبارساخته ها؛ در حالی که بازارهای مالی کشور در هفته‌های اخیر شاهد نوسانات نزولی بوده‌اند، بازار مسکن بار دیگر به‌عنوان گزینه‌ای برای جذب نقدینگی سرگردان مطرح شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت دلاری مسکن در تهران هنوز از میانگین تاریخی خود عقب است و همین موضوع باعث شده کارشناسان احتمال دهند با کنترل نسبی سایر بازارها، موج تازه‌ای از سرمایه به سمت بازار ملک سرازیر شود.

طی هفته گذشته، نرخ ارز حدود پنج درصد و قیمت طلا نزدیک به ۹ درصد افت داشت. این دو بازار که در ماه‌های گذشته مقصد اصلی نقدینگی‌های هیجانی بودند، حالا نشانه‌هایی از آرامش نسبی بروز داده‌اند. به گفته‌ی خشایار باقرپور، کارشناس بازار مسکن، این کاهش نوسان در ارز و طلا «به‌طور طبیعی بخشی از سرمایه‌های سرگردان را به سمت مسکن سوق داده است».

با این حال، او تأکید می‌کند که جنس این ورود سرمایه بیشتر «سرمایه‌ای» است تا مصرفی. یعنی خریداران جدید به قصد حفظ ارزش دارایی وارد بازار می‌شوند، نه برای سکونت. دلیل این موضوع ساده است: توان خرید خانوارها با سطح فعلی قیمت‌ها همخوانی ندارد و اقشار متوسط عملاً از دایره‌ی تقاضای مصرفی حذف شده‌اند.

بر اساس آخرین داده‌ها، متوسط قیمت دلاری هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۱۰۰۰ دلار است؛ عددی که نسبت به میانگین بلندمدت ۱۲۰۰ دلاری، حدود ۲۰ درصد پایین‌تر محسوب می‌شود. این فاصله از نگاه برخی کارشناسان، «پتانسیل رشد» را در دل بازار نگه داشته، اما در عین حال باقرپور معتقد است در کوتاه‌مدت بعید است این شکاف به‌طور کامل پر شود.

بازاری که از تورم جا ماند

در یک مقایسه‌ی بین‌بازاری، مشخص است که مسکن در ماه‌های اخیر از سایر دارایی‌ها عقب مانده است. شاخص قیمت مسکن در تهران طی یک سال گذشته رشد حدود ۴۰ تا ۴۵ درصدی را ثبت کرده، در حالی که نرخ تورم عمومی بالاتر از این عدد و بازدهی طلا و ارز نیز به مراتب بیشتر بوده است. همین موضوع باعث شده بخش قابل توجهی از فعالان اقتصادی بازار ملک را «جا مانده از تورم» بدانند.

اما این «جا ماندن» الزاماً به معنای افت قیمت نیست. در واقع، رکود معاملاتی، کاهش توان خرید و افت تقاضای مصرفی باعث شده تورم مسکن به‌طور موقت مهار شود. حالا با فروکش کردن هیجان در بازارهای موازی، زمینه‌ی انتقال بخشی از نقدینگی به این بخش فراهم می‌شود — انتقالی که اگر با شوک بیرونی همراه شود، می‌تواند قیمت‌ها را دوباره تحریک کند.

نقدینگی در جست‌وجوی پناهگاه

از نگاه تحلیلی، رفتار نقدینگی در اقتصاد ایران معمولاً تابع دو متغیر کلیدی است: «نرخ ارز» و «انتظارات تورمی». زمانی که بازار ارز آرام می‌گیرد، سرمایه‌ها به‌دنبال پناهگاه جدید می‌گردند؛ بازاری که هم قابلیت نقدشوندگی نسبی داشته باشد و هم بازدهی بالقوه‌ی مثبت. مسکن از این نظر همیشه گزینه‌ای امن تلقی می‌شود، به‌ویژه در شرایطی که بازار سرمایه از رونق افتاده و سود سپرده بانکی پاسخگوی حفظ ارزش پول نیست.

اما باید توجه داشت که جهش دوباره‌ی مسکن مشروط به عوامل بیرونی و سیاسی است. چشم‌انداز جنگ در منطقه، تحولات ژئوپلیتیکی و تصمیمات اقتصادی دولت در ماه‌های آینده، متغیرهای تعیین‌کننده‌ای در مسیر قیمت‌ها خواهند بود. در صورت ثبات نسبی سیاسی و تداوم کنترل بر بازارهای طلا و ارز، احتمال چرخش نقدینگی به سمت مسکن بالاست. در مقابل، هر شوک ارزی یا سیاسی می‌تواند مسیر را تغییر دهد و مانع شکل‌گیری رونق در بازار ملک شود.

رونق بدون مصرف‌کننده؟

یکی از تناقض‌های اصلی بازار مسکن در ایران، حضور پررنگ سرمایه‌گذاران و غیبت خریداران واقعی است. حتی اگر معاملات در ماه‌های پیش رو افزایش یابد، جنس این رشد بیشتر سرمایه‌ای خواهد بود. این یعنی حجم معاملات بالا می‌رود، اما کیفیت آن در جهت تأمین نیاز واقعی جامعه نیست. در چنین وضعی، جهش قیمت به‌جای ایجاد رونق پایدار، رکود عمیق‌تری در تقاضای مصرفی به‌دنبال خواهد داشت.

به بیان دیگر، هرچند شاخص دلاری پایین‌تر از میانگین تاریخی است، اما تا زمانی که درآمد خانوارها با هزینه‌ی خرید مسکن هم‌سطح نشود، نمی‌توان انتظار بازاری پویا و سالم داشت. بنابراین اگر دولت بخواهد از رشد احتمالی مسکن به‌عنوان نشانه‌ی رونق اقتصادی استفاده کند، دچار خطای تحلیلی خواهد شد؛ زیرا این رشد بیشتر ناشی از انتقال سرمایه‌های سرگردان است، نه افزایش واقعی تقاضا.

بازار مسکن در نقطه‌ای ایستاده که از تورم عمومی عقب مانده، اما هنوز برای جهش بعدی آماده نیست. اگر دولت بتواند با سیاست‌های باثبات، بازار ارز و طلا را کنترل کند، مسیر نقدینگی به سمت مسکن باز خواهد شد. با این حال، پایداری این مسیر به عوامل سیاسی و اقتصادی متعددی وابسته است — از روند تحریم‌ها گرفته تا سیاست‌های پولی بانک مرکزی.

به نظر می‌رسد در کوتاه‌مدت بازار ملک شاهد افزایش نسبی معاملات و رشد محدود قیمت‌ها باشد، اما در میان‌مدت، ادامه‌ی این روند به شرطی ممکن است که اقتصاد وارد دوره‌ای از ثبات و پیش‌بینی‌پذیری شود؛ چیزی که هنوز در افق کوتاه‌مدت دیده نمی‌شود.

انتهای پیام/