به گزارش اخبار ساختمان، بررسی های به عمل آمده از واقعیت سرمایه گذاری ساختمانی در همین فصل اول سال ‌1404 نشان می دهد، با توجه به تورم تولید حدود 45‌ درصدی ناشی از فقط دو فاکتور مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر و نیروی کار خدمات ساخت، حجم سرمایه گذاری در پروژه های تازه یا همان شروع پروژه ساختمانی به لحاظ رشد واقعی، پس از کسر تورم، 69‌ درصد افت کرده است. این به معنای آن است که ابعاد واقعی سرمایه گذاری های ساختمانی نسبت به سال قبل، به شکل قابل توجهی کوچک شده است.

این میزان رشد واقعی منفی در سرمایه گذاری ها برای ایجاد ساختمان تازه، دست‌‌‌‌‌کم از سال ‌86 تاکنون، بی سابقه است که البته با توجه به ریسک های کم سابقه موجود در مسیر سرمایه گذاری های مولد، چنین سقوطی از بازار ساختمان، معنادار می تواند باشد.

چه میزان سرمایه وارد بخش ساختمان شده است؟

آمار رسمی از سرمایه گذاری بخش خصوصی در تولید ساختمان های مناطق شهری، مشخص می کند؛ سال گذشته اندکی بیش از 1200‌ همت سرمایه به کل پروژه های ساختمانی شامل سه گروه پروژه های تازه، پروژه های نیمه تمام ها و همچنین تکمیل ساختمان وارد شد. حجم کل سرمایه گذاری اگرچه رشد اسمی 35‌ درصدی داشته اما رشد واقعی آن، صفر بوده است.

سال گذشته حجم سرمایه گذاری در پروژه های ساختمانی تازه، یعنی مرحله اول ساخت و ساز، رشد واقعی 21‌ درصدی داشت که نتیجه اش به افزایش 14‌ درصدی تیراژ واحدهای مسکونی جدید در پروانه های ساختمانی در کشور منجر شد.

امسال اما این بازار، سرمایه گریز شد به طوری که، در فصل اول، سرمایه صرف شده برای پروژه های ساختمانی تازه، بر اساس رشد واقعی، دو سوم نسبت به فصل اول سال گذشته کاهش پیدا کرده است. کل سرمایه گذاری در ساختمان های مناطق شهری شامل پروژه های تازه، نیمه تمام ها و تکمیل ساختمان ها، در بهار امسال رقمی معادل 324‌ همت اعلام‌ شده است که 18‌ درصد آن برای ساختمان های شروع شده، 14‌ درصد برای تکمیل ساختمان های در حال ساخت و 68‌ درصد مابقی نیز در ساختمان های نیمه تمام صرف شده است.

بررسی های انجام شده نشان می دهد، سهم پروژه های تازه از کل سرمایه گذاری ساختمانی در شهرهای ایران نسبت به اواخر دهه ‌80، کاهش شدید داشته است. سال ‌89 حدود 27‌ درصد سرمایه گذاری ها برای شروع پروژه بود اما اکنون این سهم به زیر 20‌ درصد رسیده و در مقابل، وزن سرمایه های مانده در پروژه های نیمه تمام نسبت به کل سرمایه گذاری، حدود 10 واحد‌ درصد افزایش‌ یافته است.

فعالان ساختمانی در سالهای اخیر به دلیل رشد تصاعدی ریسک های تولید، شرایط تکمیل سرمایه گذاری را از‌ دست ‌دادند؛ بخشی از آنها در حال حاضر از این بازار خارج شده اند و بخشی هم منتظر تحول هستند.

محصولات هر دو آنها به صورت ساختمان های نیمه تمام متوقف یا پیشرفت لاک پشتی در این بخش، فعلا تا تبدیل شدن به محصول نهایی، فاصله دارند. رشد اسمی حجم سرمایه گذاری در پروژه های نیمه تمام در بهار امسال، بیشتر از نرخ رشد سرمایه گذاری در دو گروه دیگر – شروع شده ها و تکمیل شده ها- بود؛ 44‌ درصد که با احتساب تورم تولید، رشد واقعی آن منفی یک درصد برآورد می شود.

این در حالی است که رشد واقعی سرمایه گذاری در تکمیل ساختمان ها، منفی 43‌ درصد شده است که چنین کاهشی از سال ‌95 به بعد، بی سابقه ارزیابی می شود. کاهش سرمایه گذاری برای تکمیل ساختمان ها در نتیجه رشد نسبی ساختمان های‌‌‌‌‌ نیمه تمام اتفاق افتاده است.

چرا سرمایه گذاری در ساختمان به کما رفته است؟

سقوط تاریخی سرمایه گذاری در پروژه های جدید ساختمانی طی بهار امسال از 6 منظر قابل بررسی است؛ یکی از این موانع 6‌گانه، اخیرا برای سازنده ها بسیار بیشتر از قبل مشکل‌‌‌‌‌ساز شده است. سبقت تورم ساخت از رشد قیمت مسکن، ابهام درباره آینده فروش ملک و ساختمان، شرایط تورمی بازارها، انتظارات تورمی و همچنین فضای سیاسی آغشته به مذاکره با غرب، برزخ مذاکراتی و تنش نظامی در ماه های ابتدای امسال باعث شد فعالیت های ساختمانی و در نتیجه سرمایه گذاری های ساختمانی به کما برود.

در این میان، مالیات های ناگهانی و خارج از عرف مالیات ستانی سال های قبل، ضربه نهایی را در ابتدای امسال به فعالان صنعت ساختمان وارد کرد. گزارش ها از شوک مالیاتی به شرکت های ساختمانی حاکی است، در حالیکه موضوع مالیات بر ساخت و فروش، به شکل منطقی باید پس از تکمیل و فروش ساختمان، برای سازنده یا سرمایه گذار، محاسبه و دریافت شود، اما این رویه اکنون به هم خورده به طوری که، سازنده ها برای پروژه هایی که هنوز در حال ساخت هستند و نه فروش آنها مشخص شده و نه حتی قیمت فروش آنها، اعمال قانون شده اند.

برخی سازنده ها اعلام کردند؛ از آنها خواسته می شود فعلا مبلغی را بابت مالیات آینده به صورت علی‌‌‌‌‌الحساب به حساب دولت واریز کنند. برخی از سرمایه گذاران ساختمانی در ماه های اخیر از آنجا که نسبت به به‌هم خوردن رویه و عرف مالیاتی بی خبر بودند، در جریان سفرهای کاری شان، ممنوع‌‌‌‌‌الخروج می شوند. این شوک مالیاتی اکنون ترس سرمایه گذار برای ادامه فعالیت در صنعت ساختمان را به همراه داشته است.

اثر نهایی مالیات های بدون برنامه ریزی در کنار سایر ریسک های تولید، مسیر سقوط تاریخی سرمایه گذاری را به وجود آورده است. به نظر می رسد در سال جاری، وزن اثرگذاری مالیات‌‌‌‌‌ و آینده مبهم فروش، بیشتر از سایر ریسک ها، بوده است.

برخی سازنده ها اعلام کردند؛ رکود خرید ساختمان به قدری سنگین و فضای بازار مسکن به قدری مبهم شده که چشم‌‌‌‌‌انداز نهایی سرمایه گذاری ساختمانی از بابت اینکه فروش به چه کسی و با چه خواسته ای قرار است انجام شود، اصلا مشخص نیست. سازنده ها در طراحی ساختمان های تازه، به دلیل نامشخص بودن جنس تقاضای احتمالی در آینده، مشکل پیدا کرده اند، چراکه یک اتفاق دور از انتظار در حوزه تقویت توان خرید مصرف کننده، می تواند احیای معاملات مسکن مصرفی را سبب شود که در این صورت نوع ساخت و ساز باید متناسب با این مدل تقاضا باشد. در مقابل، چنانچه تقاضای سرمایه ای وارد بازار شود، جنس آنها و در نتیجه نوع خریدشان با تقاضای مصرفی می تواند متفاوت باشد.‌ در شرایط فعلی، احتمالا متراژ پایین در اولویت است اما این مسیر، ثابت نیست. در کنار شوک با مالیات و فضای مه‌‌‌‌‌آلود طراحی و فروش ساختمان، نامعادله تورم تولید و تورم مسکن نیز چالش دیگری برای فعالان ساختمانی شده است.

بهار امسال تورم تولید مسکن نرخ 45‌ درصد را ثبت کرد در حالی که تورم مسکن در سطح 18‌ درصد قرار گرفت. این فاصله بین رشد قیمت تمام شده و رشد قیمت فروش ساختمان، عایدی سرمایه گذاری ساختمانی را کوچک و کوچک تر می کند.

در تهران گفته می شود، میزان عایدی ساخت و ساز در برخی ماه ها با سود سپرده بانکی ‌برابر بوده است که در این صورت، صرفه فعالیت مولد از بین می رود.

اولین گزارش، آمار‌های مرکز آمار درباره تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید در پروانه های ساختمانی در شهرهای کشور بود که مشخص کرد، بهار امسال تیراژ تولید مسکن 20‌ درصد نسبت به بهار سال گذشته افت کرده است.

گزارش دوم نیز حجم سفارش کار ساختمانی به سازمان های نظام مهندسی چندین استان کشور بود که از افت 30‌ درصدی ارجاع کار از سمت سازنده ها برای نظارت حکایت داشت. فعالان ساختمانی چشم انداز روشنی را در کوتاه مدت قابل تصور نمی دانند؛ چراکه کمبود انرژی در صنایع تولیدکننده مصالح ساختمانی، شرایط کاهش تورم تولید را بسیار بعید کرده است و از طرف دیگر، با توجه به تورم عمومی و رشد اقتصادی پایین، امکان تجهیز توان مالی خریداران مسکن نیز فعلا وجود ندارد.

دنیای اقتصاد