انباشت ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش ساختمان، نتیجه سال‌ها بی‌توجهی به آمار واقعی و مدیریت نادرست بازار مسکن است؛ وضعیتی که به گفته مجید گودرزی، نه تنها ساخت‌وساز را از مسیر طبیعی خارج کرده، بلکه بخش بزرگی از سرمایه‌های ملی را در واحدهای خالی و بلااستفاده قفل کرده است.
گزارش‌ها نشان می‌دهد میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۳۰ میلیون تومان رسیده؛ رقمی بی‌سابقه که هم‌زمان با افت تقاضا و کاهش محسوس معاملات، صنعت ساختمان را در برزخی از رکود و تورم قرار داده است. بسیاری از سازندگان می‌گویند حتی تکمیل پروژه‌ها با سختی انجام می‌شود و فروش واحدها به مرحله‌ای چالش‌برانگیز رسیده که بازگشت سرمایه را به شدت کند کرده است. این شرایط، به‌ویژه برای خانوارهای متوسط و کم‌درآمد، خرید خانه را به امری تقریبا ناممکن تبدیل کرده و حتی در شهرهای اقماری هم قیمت‌ها رکوردهای عجیب ثبت می‌کنند.
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، یکی از مهم‌ترین ریشه‌های بحران فعلی را نبود یک پایگاه داده جامع و قابل استناد می‌داند. او معتقد است دولت طی سال‌های اخیر نتوانسته سامانه‌ای دقیق برای سیاست‌گذاری و تصمیم‌گیری ایجاد کند و حتی سامانه‌هایی مانند املاک و اسکان نیز به دلیل ناهماهنگی و ضعف اطلاعات، نتوانسته‌اند به یک مرجع معتبر تبدیل شوند.
به گفته گودرزی، نبود آمار واقعی باعث شده حدود ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در بخش مسکن رسوب کند؛ درحالی‌که اگر داده‌ها دقیق بود، بازار به سمت ساخت مازاد و ایجاد واحدهای خالی نمی‌رفت. او یادآور شد: «اگر آمار کمبود مسکن درست بود، نمی‌توانستیم ۸ میلیون اتباع بیگانه را در خانه‌های خالی اسکان دهیم و باز هم خانه خالی باقی بماند.»
آمارهای غلط؛ موتور بحران و قیمت‌سازی
این کارشناس مسکن تاکید می‌کند بخش زیادی از آمارهای منتشرشده درباره کمبود یا گرانی مسکن، حدسی و غیرمعتبر است. او می‌گوید دولت در برخی مقاطع به‌جای انتشار آمار رسمی، ترجیح داده سکوت کند و فضا را مبهم نگه دارد؛ نتیجه این روند، میدان‌داری پلتفرم‌ها و رسانه‌هایی است که قیمت‌های پیشنهادی و غیرواقعی را دست‌به‌دست کرده و بازار را از شاخص‌های واقعی دور کرده‌اند.
گودرزی همچنین درباره اعلام هزینه ساخت توضیح داد که بازه هزینه بسیار متغیر است و نمی‌توان رقم ۳۰ میلیون تومان را برای تمام پروژه‌ها تعمیم داد؛ زیرا مصالح داخلی، مصالح وارداتی با تعرفه و مالیات، و نوسانات ارزی هرکدام اثر مستقلی بر قیمت نهایی دارند.
افزایش شدید سرمایه‌گذاری؛ حاصل جو روانی و آمار جعلی
این کارشناس با انتقاد تند از وضعیت آماری کشور می‌گوید: «در هیچ کشوری اجازه نمی‌دهند بیش از ۱۰ درصد سرمایه‌ها به بخش مسکن وارد شود، اما در ایران به‌دلیل جو روانی و انتشار اخبار جعلی، این سهم به حدود ۴۰ درصد رسیده است.» به گفته او، بسیاری از واحدهای ساخته‌شده فاقد ارزش افزوده‌اند و کشور در شرایط حساس اقتصادی، سرمایه‌های ملی را در مسیری کم‌بازده قفل کرده است.
گودرزی در ادامه خواستار ضمانت اجرایی قوی برای ثبت اطلاعات املاک شد و هشدار داد که در فضای مجازی، آگهی‌هایی منتشر می‌شود که «اصلاً وجود خارجی ندارند» و فقط برای قیمت‌سازی و برهم‌زدن بازار طراحی شده‌اند.
پیشنهادهای سیاستی؛ از عرضه زمین تا کنترل هزینه‌ها
به باور گودرزی، بخش مهمی از بحران موجود ناشی از سیاست‌های غلط است؛ به‌ویژه امتناع دولت از عرضه کافی زمین و کمبود مصالح که باعث شکل‌گیری موج‌های مصنوعی گرانی می‌شود. او تاکید کرد که انتشار شفاف آمار واقعی ساخت‌وساز و نیاز کشور می‌تواند بخش مسکن را از سیر صعودی غیرمنطقی خارج کند.
وی همچنین به قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره اشاره کرد و گفت اجرای دقیق آن، به‌ویژه قیمت‌گذاری منطقه‌ای، می‌تواند جلوی جهش‌های غیرطبیعی قیمت را بگیرد. به گفته او، «وقتی قیمت‌ها رها باشد، تمام فعالان بازار از مصالح تا فروشندگان، به سمت افزایش قیمت حرکت می‌کنند.»
گسست میان قیمت و ارزش واقعی ملک
این کارشناس با انتقاد از رشد غیرمنطقی قیمت‌ها گفت: «هیچ تناسبی میان ارزش واقعی ملک و قیمت‌های امروز وجود ندارد. حتی واحدهای فرسوده هرچه قدیمی‌تر شده‌اند، گران‌تر شده‌اند.» او هشدار داد که افزایش بی‌ضابطه قیمت مسکن، بار سنگینی بر دوش اقتصاد کلان گذاشته و بر قیمت تمام کالاها و خدمات اثر مستقیم دارد.
گودرزی در پایان نسبت به آینده مدیریت بخش مسکن در دولت جدید ابراز نگرانی کرد و گفت: «اصلاح‌طلبان کارنامه خوبی در حوزه مسکن ندارند و معمولاً در این دوره‌ها بحران‌های جدی ایجاد شده است.»
source