در پی افزایش پروندههای مرتبط با معاملات عادی و اختلافات ناشی از پیشنویسهای غیررسمی، سازمان ثبت اسناد هشدار مهمی صادر کرد: هرگونه پرداخت وجه یا تحویل مدارک در بنگاههای املاک پیش از ثبت رسمی معامله، ممنوع و فاقد پشتوانه قانونی است.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طی هشدار رسمی اعلام کرد که خریداران و فروشندگان املاک باید بهطور جدی از پرداخت هرگونه وجه یا مبادله اسناد در دفاتر مشاوران املاک، پیش از تنظیم سند رسمی خودداری کنند. این موضعگیری پس از آن مطرح شد که معاون اول قوه قضاییه بخشنامهای را ابلاغ کرد و در آن صراحتا تاکید داشت: دریافت ثمن معامله بابت «پیشنویس قرارداد» در معاملات ملکی، خلاف قانون است و مشاوران املاک باید این ممنوعیت را بهطور کامل رعایت و به طرفین اطلاعرسانی کنند.
بنابر این بخشنامه، پیشنویس قرارداد تنها صورتجلسهای از مذاکرات اولیه است و هیچ اثر حقوقی یک قرارداد واقعی را ندارد. به همین دلیل، پرداخت پول یا تحویل مدارک در این مرحله، میتواند طرفین معامله را با ریسکهای جدی مواجه کند.
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، توضیح داد که طبق تبصره ۴ ماده ۱ «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، تمامی اسناد مالکیتی که از زمان لازمالاجرا شدن این قانون صادر میشوند، باید صرفا از مسیر ثبت رسمی معتبر شناخته شوند. او با اشاره به ماده ۳ این قانون گفت: پیشنویس قرارداد که توسط مشاوران املاک تنظیم میشود، پس از ثبت در سامانه، طرفین را موظف میکند ظرف پنج روز برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه مراجعه کنند.
قویدل تاکید کرد که طبق آییننامه ماده ۳، پیشنویس فاقد هرگونه آثار حقوقی است و اگر طرفین ظرف پنج روز به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند، پیشنویس بهطور خودکار از سامانه حذف میشود و عملا هیچ اعتباری ندارد. او گفت: «از همین رو، نه تبادل پول و نه تحویل مدارک در بنگاه، قبل از مراجعه به دفترخانه، مجاز نیست؛ زیرا ممکن است یکی از طرفین منصرف شود و در این شرایط، دعوای خریدار یا فروشنده قابل استماع نخواهد بود.»
سخنگوی سازمان ثبت به یک نکته مهم حقوقی اشاره کرد: اگر خریدار وجهی را هنگام تنظیم پیشنویس پرداخت کند و فروشنده بعدا از معامله صرفنظر کند، خریدار امکان طرح دعوای الزام به انجام معامله را ندارد. همچنین اگر فروشنده مدارکی را تحویل داده باشد و خریدار منصرف شود، فروشنده باید از مسیر ثبت دعوای استرداد اسناد اقدام کند؛ روندی که میتواند پیچیدگیهای حقوقی و زمانی بسیاری ایجاد کند.
قویدل با یادآوری بخشنامه اخیر معاون اول قوه قضاییه افزود: «در بنگاههای املاک، پرداخت هیچ میزان وجه هنگام تنظیم پیشنویس قرارداد مجاز نیست. مبادله پول و مدارک فقط زمانی قانونی میشود که طرفین در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و معامله را ثبت کنند.»
او در ادامه توصیه کرد: شهروندانی که قصد تنظیم پیشنویس قرارداد را دارند، بهطور کامل از رد و بدل کردن وجه و مدارک در بنگاه خودداری کنند. در عین حال، مطابق تبصره ۲ ماده ۳ قانون، متعاملین میتوانند از «قراردادهای یکسان» استفاده کنند؛ قراردادهایی که برخلاف پیشنویس، دارای آثار حقوقی معتبر هستند.
به گفته قویدل، در سامانه «کاتب» تاکنون ۱۴ نوع قرارداد یکسان تعریف شده و با استفاده از آن، امکان مبادله قانونی اسناد و ثمن معامله فراهم است. البته طرفین باید ظرف سه ماه برای تکمیل فرآیند و رفع محدودیتها به دفترخانه مراجعه کنند تا معامله رسمیت کامل پیدا کند.
این هشدار رسمی، پیام روشنی برای فعالان بازار املاک دارد: معاملات غیررسمی و پرداختهای زودهنگام در بنگاه، نهتنها فاقد اعتبار است، بلکه میتواند خریداران و فروشندگان را درگیر پروندههایی کند که از ابتدا قابل پیشگیری بودهاند.
اخبار مرتبط:
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک
source