میانگین قیمت آپارتمانهای نوساز در تهران به متری ۱۵۳ میلیون تومان رسیده؛ عددی که در کنار رکود عمیق معاملات، نشانه ورود بازار مسکن به مرحلهای تازه از بحران است؛ بحرانی که نه با رشد قیمت به رونق رسیده و نه با رکود، کاهش نرخ را تجربه کرده است.
رکوردشکنی قیمت نوسازها در تهران
بر اساس بررسیهای میدانی بازار مسکن، میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای زیر دو سال ساخت تا ۲۶ آذر به ۱۵۳ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است؛ رقمی که حدود ۴۱.۶ درصد بالاتر از میانگین قیمت کل شهر تهران با حدود ۱۰۸ میلیون تومان برآورد میشود. این دادهها نشان میدهد شاخص قیمت آپارتمانهای نوساز، به سطحی کمسابقه رسیده و فاصله معناداری با توان خرید خانوارها پیدا کرده است.
سهم محدود نوسازها، تمرکز بالا در شمال شهر
واحدهای نوساز تنها حدود ۱۸ درصد از کل فایلهای فروش را تشکیل میدهند. از این میزان، ۶۸ درصد مربوط به نوسازهای سال ۱۴۰۴ و ۳۲ درصد متعلق به سال ۱۴۰۳ است. میانگین قیمت نوسازهای ۱۴۰۴ حدود ۱۵۱.۲ میلیون تومان و برای نوسازهای ۱۴۰۳ نزدیک به ۱۵۶ میلیون تومان اعلام شده است.
بخش عمده این عرضه محدود نیز در مناطق شمالی تهران متمرکز شده؛ بهطوری که پنج منطقه شمالی، نیمی از فایلهای فروش نوساز را در اختیار دارند، درحالیکه کمترین میزان عرضه با تنها ۱۱ واحد به منطقه ۱۹ اختصاص یافته است.
بازار بدون خریدار؛ رکود یا حذف تقاضا؟
این آمارها در شرایطی ثبت شده که به گفته مشاوران املاک، عملا خریدار موثری در بازار حضور ندارد. نبود خریدار اما به معنای نبود نیاز نیست؛ بلکه نشانهای روشن از کاهش شدید قدرت خرید است. تقاضای مصرفی همچنان وجود دارد، اما نسبت قیمت مسکن به درآمد به سطحی رسیده که امکان ورود بخش بزرگی از متقاضیان به بازار را سلب کرده است. نتیجه این وضعیت، بازاری است با قیمتهای بالا و معاملات پایین.
مسکن؛ آینه کیفیت حکمرانی اقتصادی
معمولا مسکن بهعنوان شاخصی برای سنجش کیفیت حکمرانی اقتصادی معرفی میشود. وقتی قیمتها با شتابی چند برابر رشد درآمد حرکت میکنند، این شکاف، نشانه ناهماهنگی ساختاری میان سیاستهای کلان و واقعیت معیشتی جامعه است. قوانین متعددی برای ساماندهی بازار مسکن وجود دارد، اما در عمل، بسیاری از آنها یا اجرا نشدهاند یا اثر ملموسی بر بازار نداشتهاند؛ قوانینی که گویی بیش از آنکه برای اجرا نوشته شوند، برای بایگانی تصویب شدهاند.
سرمایه به کجا میرود؟
تمرکز ساختوساز در مناطق برخوردار، نتیجه انتخاب آگاهانه سرمایه در غیاب سیاستگذاری موثر است. سازندهای که با هزینههای بالای زمین، مصالح و تامین مالی مواجه است، طبیعی است که مناطق کمریسکتر و گرانتر را انتخاب کند. این منطق اقتصادی قابل پیشبینی است، اما پیامد اجتماعی آن، حذف تقاضای مصرفی و تعمیق نابرابری فضایی در شهر است.
قانون هست، اثر نیست
در سالهای گذشته، مسکن بارها در فهرست اولویتهای رسمی قرار گرفته و قوانین متعددی با هدف افزایش عرضه و کاهش فشار قیمتی تصویب شده است. با این حال، اثر این قوانین در شاخصهای بازار بهروشنی دیده نمیشود. نبود دادههای شفاف درباره میزان ساخت، نحوه تخصیص زمین و گروههای هدف، امکان ارزیابی عملکرد را از افکار عمومی گرفته و فضای سیاستگذاری را مبهم کرده است.
پیامدهای رهاشدگی مسکن
رها شدن بازار مسکن پیامدهایی فراتر از افزایش قیمت دارد؛ از تغییر الگوی سکونت و افزایش اجارهنشینی ناخواسته گرفته تا کوچک شدن متراژ واحدها و انتقال فشار اقتصادی به طبقه متوسط. تمرکز ساختوساز در مناطق برخوردار، شکاف فضایی شهر را عمیقتر کرده و دسترسی به مسکن مناسب را برای بخش بزرگی از شهروندان دشوار ساخته است.
ضرورت تصمیمهای روشن و قابل سنجش
بازار مسکن امروز به معیاری برای سنجش جدیت سیاستگذاران در پاسخگویی به مسائل واقعی جامعه تبدیل شده است. قیمتهای بالا در کنار رکود عمیق، حاصل سالها تعویق تصمیمگیری و اولویت دادن به راهحلهای کوتاهمدت است. خروج از این وضعیت، نیازمند بازنگری اساسی در رویکردها، شفافیت در اجرا و پذیرش این واقعیت است که مسکن را نمیتوان به حال خود رها کرد.
تا زمانی که این بازنگری صورت نگیرد، فایلهای فروش بدون خریدار باقی میمانند، قیمتها در سطحی غیرقابلدفاع تثبیت میشوند و فاصله میان رویای خانهدار شدن و واقعیت زندگی روزمره عمیقتر خواهد شد؛ مسیری که نه پایدار است و نه قابل دفاع.
source