بنابراین با توجه به تأکیداتی که در اصول سوم، سی و یکم و چهل و سوم قانون اساسی بر روی ساخت مسکن شده است؛ باید این موضوع مهم در اولویت برنامه‌های کشور قرار گیرد و با برنامه‌ریزی دقیق، علمی و کارشناسی و به دور از شعار و سیاست‌زدگی، هر طور شده به این بازار رونق بخشید. به بیان دیگر باید شیوه‌های اصولی را به کار بست تا تولید مسکن در کشور افزایش یابد؛ چون افزایش ساخت مسکن هم منجربه رونق سایر بخش‌های اقتصادی می‌شود و هم یکی از عوامل مهم نارضایتی را از بین خواهد برد.

پیش از پرداختن به این موضوع، باید به ریشه‌های شکل‌گیری ناترازی شدید در بخش مسکن پرداخت. یکی از مهمترین عوامل این چالش به تقاضای متولدین دهه ۶۰ باز می‌گردد. نیاز متولدین این دهه از ابتدای دهه ۸۰ آغاز شد و اگرچه در این دهه تولید مسکن وضعیت مناسبی داشت اما همچنان پاسخگوی این حجم از تقاضا نبود. با پایان دهه ۸۰ و شروع دهه ۹۰، مسکن تا حدودی از اولویت دولت خارج شد و این وضعیت در کنار تورم‌های سنگین ابتدای این دهه، اوضاع مسکن را وخیم‌تر و انباشت تقاضا در این بخش را بیشتر کرد.

در این شرایط و همزمان با کاهش قدرت خرید مردم، زمینه برای بروز برخی کلاهبرداری‌ها در بازار مسکن به وجود آمد و افراد کلاهبردار با عناوینی چون پیش‌خرید، خرید تدریجی و مشارکت در ساخت، دست به فریب مردم در این بازار می‌زدند. پیش‌فروش که در بازار مسکن یکی از ابزارهای مهم خانه‌دار شدن تدریجی مردم محسوب می‌شود با وقوع چنین کلاهبرداری‌هایی تقریباً از دسترس مردم خارج و بسیاری از افراد جامعه به آن بدبین شدند.

این وضعیت بعد از تدوین و ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان وخیم‌تر شد؛ چون این قانون بدون در نظر گرفتن اهمیت ابعاد اقتصادی ابزاری چون پیش‌فروش و با نگاه صرفاً حقوقی و پیشگیرانه تدوین شد و با آنچه در بازار مسکن جاری بود فاصله زیادی داشت و از آنجایی که فقط برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های بزرگ تدوین شده بود نه تنها هیچ کمکی به تولید مسکن نکرد بلکه باعث شد بسیاری از سازنده‌های سالم به دلیل شوک ناشی از آن از بازار فروش تدریجی واحدهای در حال ساخت و ساز خارج و برخی از پروژه‌ها هم به دلیل بی‌اعتمادی مردم ناتمام رها شود. البته پس از ابلاغ قانون پیش‌فروش ساختمان باتوجه به تعداد پرونده‌های حقوقی و کیفری جدید ثبت شده مشخص شد این قانون حتی در فلسفه وجودی خود یعنی جلوگیری از کلاهبرداری هم موفق عمل نکرده است.

ضربه قانون ناکارآمد پیش‌فروش مسکن به این بازار پس از روی کار آمدن دولت یازدهم عمیق‌تر شد تا اینکه در سال ۹۷ با ایجاد یک سری تغییرات این وضعیت تا حدودی کند شد.

حال با پشت سر گذاشتن فراز و نشیب‌های زیاد در اقتصاد مسکن و اکنون که کسری این بازار در کشور به ۵ میلیون واحد رسیده است و با علم به نیاز ۱۲ میلیون واحدی تا سال ۱۴۱۰، چاره‌ای جز اصلاح عمیق و یا حتی نسخ کامل قانون فعلی پیش‌فروش و تدبیر برای بازنویسی اساسی آن و استفاده از ابزارهایی چون فروش متری نداریم. اگرچه در طول این سال‌ها از طرف مسئولان دولتی و نمایندگان مجلس درباره اصلاح قانون پیش‌فروش حرف‌های زیادی زده شده، اما بیشتر آنها در حد شعار بوده و هیچگاه عملی نشده است. اصلاح این قانون معیوب به اراده واقعی معطوف به عمل نیاز دارد.

این قانون در صورت اصلاح می‌تواند به بخش بزرگی از مردم جهت خانه‌دار شدن تدریجی کمک کند. برای اصلاح قانون پیش‌فروش باید با نگاهی چند بعدی از نظرات همه بخش‌های دخیل در اقتصاد مسکن مانند انبوه‌سازان، تعاونی‌های مسکن، وکلا و قضات حوزه زمین و املاک، دستگاه‌های متولی مانند سازمان ثبت، سازمان ملی زمین و مسکن، وزارت راه و شهرسازی، صندوق ملی ساختمان، بورس، بانک مسکن و بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری خصوصی، شرکت‌های دانش‌بنیان فعال در این حوزه، استارت‌آپ‌ها و… استفاده و شدیدا از تعجیل در تدوین آن پرهیز شود.

در نهایت قانون پیش فروش باید به هر نحوی به افزایش تولید مسکن در کشور کمک کند و اگر به این هدف نرسد باید مجدداً امکان اصلاح آن وجود داشته باشد نه مانند قانون موجود که از سال ۸۹ تاکنون هیچ اصلاحی روی آن صورت نگرفته است؛ باقی بماند. نظارت بر اجرای قانون اصلاح شده هم باید به صورت جدی انجام شود.

سیدطه‌حسین مدنی

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند