در دی ماه امسال، نرخ رشد نقطه‌ای اجاره‌بها به ۳۷.۹ درصد کاهش یافت که پایین‌ترین سطح آن در سال ۱۴۰۳ به شمار می‌رود. بررسی‌ها نشان می‌دهند ثبات نسبی قیمت‌ها و گذر از سقف دستوری، عامل اصلی این کاهش بوده است.
عبور از تب تورم؛ نرخ اجاره‌بها به کجا می‌رسد؟
به نقل از مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در دی‌ماه، به کمترین حد خود از ابتدای سال جاری رسید. تورم ماهانه این بخش نیز به ۲.۹ درصد کاهش یافت و هم‌سطح تورم عمومی قرار گرفت. این تغییرات نشان‌دهنده کاهش نقش قیمت مسکن و افزایش تأثیر تورم عمومی بر بازار اجاره است. به نظر می‌رسد موجرها نرخ اجاره را بر مبنای هزینه‌های روزمره خود تعیین می‌کنند.
سایه تورم بر زندگی مستأجران
با وجود کاهش نسبی رشد اجاره‌بها، تورم این بخش همچنان کیفیت زندگی مستأجران را تحت تأثیر قرار می‌دهد. بسیاری از خانوارها برای تأمین هزینه سرپناه مجبور شده‌اند از سایر هزینه‌های ضروری خود بکاهند. در حالی که نرخ تورم اجاره‌بها در دی‌ماه به ۳۷.۹ درصد رسید، این عدد در نیمه نخست دهه ۹۰ تنها حدود ۱۴ درصد بود.
منشأ کاهش تورم نرخ اجاره
تورم اجاره‌بها عموما از سه منبع اصلی سیگنال می‌گیرد: تورم قیمت مسکن، تورم عمومی و تعادل عرضه و تقاضا. در سال‌های اخیر، جهش قیمت مسکن، تورم این بازار را به اوج ۴۵ درصدی رسانده بود؛ اما در سال جاری، کاهش اثرگذاری قیمت مسکن باعث شده است تورم عمومی، به عامل اصلی تعیین‌کننده در این بخش تبدیل شود.
سیاست‌های کلان؛ کلید کاهش تورم
کنترل تورم اجاره‌بها بیش از پیش به سیاست‌های کلان اقتصادی وابسته شده است. در واقع، کاهش قیمت مسکن و اجاره بیش از هر زمان دیگری نیازمند کنترل مؤثر تورم عمومی است. کارشناسان بر این باورند که نرخ قابل‌قبول تورم اجاره‌بها، رسیدن به سطح ۱۵ درصد در بلندمدت است؛ سطحی که در نیمه نخست دهه ۹۰ تجربه شد.
سقف دستوری اجاره‌بها؛ قانونی ناکارآمد
تابستان امسال، قانون سقف افزایش ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها به تصویب رسید، اما این سیاست تأثیر قابل‌توجهی بر بازار نداشت. بررسی‌ها نشان می‌دهند که برخی موجرها برای جلوگیری از جریمه، از اجاره دادن واحدهای خود صرف‌نظر کرده و برخی دیگر بدون توجه به این قانون، نرخ‌های بالاتری اعمال کردند.
با گذشت چند ماه، ناکارآمدی این قانون آشکار شده و موجرهایی که بازار را ترک کرده بودند، به تدریج در حال بازگشت به آن هستند. این بازگشت هرچند محدود، باعث افزایش عرضه و کاهش فشار قیمتی در بازار شده است.
چالش‌های پایدار بازار اجاره
عدم توازن در عرضه و تقاضای مسکن همچنان یکی از موانع اصلی کاهش اجاره‌بهاست. هرچند تعداد زیادی واحد خالی از سکنه در کشور وجود دارد، اما این واحدها به دلایل مختلف وارد بازار نمی‌شوند. از سوی دیگر، افزایش تقاضای اجاره ناشی از رشد نرخ ازدواج و طلاق، فشار مضاعفی بر بازار وارد کرده است.
در این شرایط، عمده تقاضا از سوی خانه اولی‌ها به بازار اجاره روانه شده است؛ اما رشد عرضه نتوانسته پاسخگوی این نیاز باشد. این عدم تعادل، عامل دیگری برای تثبیت قیمت‌های بالای اجاره‌بها است.
ضرورت بازتعریف نقش دولت و بخش خصوصی در بازار اجاره‌بها
بازار اجاره‌بها در ایران به نقطه‌ای رسیده است که مداخله‌های سنتی، مانند تعیین سقف اجاره، دیگر توان مقابله با مشکلات ساختاری آن را ندارند. کاهش تورم اجاره‌بها در ماه‌های اخیر بیشتر به دلیل ثبات نسبی اقتصاد کلان و محدودیت تقاضای مؤثر بوده است تا اثر سیاست‌گذاری‌های هدفمند. این روند نشان‌دهنده آن است که بازار، بدون داشتن یک چارچوب حمایتی بلندمدت، همچنان آسیب‌پذیر باقی خواهد ماند.
از نگاه صما، بزرگ‌ترین چالش پیش‌روی این بازار، عدم تعادل پایدار میان عرضه و تقاضاست. عدم ورود واحدهای خالی به چرخه اجاره، علاوه بر ضعف در نظام مالیاتی، نشانگر نبود انگیزه‌های کافی برای موجرهاست. این در حالی است که کشورهای پیشرو در مدیریت بازار اجاره، با ابزارهای حمایتی و انگیزشی برای سرمایه‌گذاری در مسکن اجاره‌ای، توانسته‌اند شکاف میان عرضه و تقاضا را کاهش دهند.
برای عبور از وضعیت فعلی، لازم است دولت رویکردهای تازه‌ای را در پیش گیرد؛ از جمله تسهیل مشارکت بخش خصوصی در تولید مسکن اجاره‌ای، ارائه مشوق‌های مالیاتی به مالکان و اعمال سیاست‌های کنترلی هوشمندانه که به جای ایجاد محدودیت‌های غیرعملی، تعادل پایداری در بازار ایجاد کند. در غیر این صورت، حتی کاهش موقت تورم اجاره‌بها نیز نمی‌تواند مشکلات عمیق این حوزه را مرتفع سازد و بازار همچنان در معرض بحران‌های دوره‌ای قرار خواهد گرفت.
source