به گزارش اخبار ساختمان، هفته گذشته تحول مدیریتی در یکی از دفاتر وزارت راه و شهرسازی اتفاق افتاد که در حالت خوش بینانه و البته مورد انتظار می تواند اتاق فکر بخش‌‌‌ مسکن و ساختمان را بار دیگر و بعداز سال ها نبود آن، به دولت بازگرداند.

دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن که البته در سال های اخیر اسم آن به صورت عجیب و غیرقابل قبول به دفتر سرمایه گذاری و اقتصاد مسکن تغییر کرده بود، بیش از یک دهه است از ریل خارج شده و به جای پیشبرد ماموریت اصلی سرگرم فعالیت هایی شبیه آژانس های املاک یا دفتر فنی پروژه های عمرانی شده است.

درست از زمان استارت مسکن مهر، شرح وظایف دفتر اقتصاد مسکن فراموش یا کنار گذاشته شد و اقدامات اجرایی بر کارهای فکری و برنامه ریزی تسلط پیدا کرد. کار این دفتر اسم نویسی برای مسکن دولتی و تعقیب روزانه مدیران استانی مسوول ساخت مسکن دولتی یا تهیه چک لیست پیشرفت پروژه های ساختمانی نیست، بلکه وظیفه‌‌‌ اصلی دفاتر در وزارتخانه ها از جمله دفتر اقتصاد مسکن، فکر و مطالعه برای شناسایی گره های بخش و سپس برنامه ریزی و سیاستگذاری برای گره گشایی از کار خانه اولی ها و فعالان ساختمانی است.

دفتر اقتصاد مسکن اگر در ریل باشد، قادر است مجموعه تصمیم سازان و تصمیم گیران -مجلس و دولت- را از حباب های ذهنی منجر به تصمیمات عجیب و غریب خارج کند و منظومه سیاستگذاری برای مسکن و ساختمان را به سمتی هدایت کند که جواب صحیح برای مسائل مسکن که امروز رکود تورمی مهمترین آن است از جلسات و نشست های مسوولان بیرون بیاید.

خروج دفتر اقتصاد مسکن از ریل اصلی اما سبب شده جایگاه، تکیه گاه، نقش و ماموریت های آن به فراموشی سپرده شود. هفته گذشته یک عضو نسبتا قدیمی دفتر اقتصاد مسکن –نرگس رزبان- به عنوان مدیر دفتر (فعلا و تا زمان جواب استعلامات، حکم سرپرستی داده شده است) منصوب شد.

به همین مناسبت، با بررسی الگوهای فعالیت مشابه دفتر اقتصاد مسکن در برخی کشورها و همچنین انتظارات کارشناسی از تکالیف دفتر اقتصاد مسکن، بایدها و نبایدهای این دفتر را معرفی خواهیم کرد.

جایگاه اصلی دفتر اقتصاد مسکن کجاست؟

دفتر اقتصاد مسکن، جایگاه فکری، مطالعاتی و برنامه ریزی و در عین حال تدوین مقررات را دارد و باید بتواند سیاست های اساسی دولت در بخش مسکن را طراحی و راهبری کند؛ اصولا دفاتر در وزارتخانه ها همین ماموریت را دارند. ماموریت هایی ذیل این جایگاه برای دفتر اقتصاد از قبل تعریف شده که اتفاقا ریز آن هم در سایت وزارت راه و شهرسازی وجود دارد اما مرور کارنامه دفتر در سال های اخیر بیانگر بر زمین ماندن ماموریت های اصلی به خاطر در اولویت قرار گرفتن ماموریت های فرعی و خارج از شرح وظایف است.

جایگاه دفتر برنامه ریزی، اجرایی نیست. این دفتر حدود دو دهه قبل زمانی که معاونت مسکن و سازمان ملی زمین ادغام شدند، به سازمان ملی منتقل شد اما بعد از حدود پنج سال، مجددا به جایگاه اصلی اش در وزارتخانه برگشت؛ چون کارش اجرایی نیست، بلکه سیاستگذاری است.

تکیه‌‌‌گاه دفتر اقتصاد مسکن، آمارها، اطلاعات و تحلیل ها از بازار است

آمار و اطلاعات برای دفتر اقتصاد مسکن، نقش آب حیات را دارد. داده های کلیدی بخش مسکن و ساختمان مثل صفحه نمایشگر یک خودرو به مسوول بخش (دولت)، دید می دهد تا اوضاع جایگاهی که در آن قرار دارد را از لحاظ نرمال بودن شرایط یا رفتن به سمت وضعیت غیرطبیعی یا قرار داشتن در وضعیت هشدار بسنجد و متناسب با هر کدام از این سه فاز، حرکت کند.

تکیه‌‌‌گاه دفتر اقتصاد مسکن، آمارها، اطلاعات و تحلیل ها از بازار است؛ داده هایی همچون قیمت مسکن در تک‌‌‌تک شهرها و به ویژه مراکز استان ها، قیمت زمین، بهای اجاره و تیراژ ساخت و ساز. تولید همه این آمارهای حیاتی از سال 98 تاکنون در دفتر اقتصاد مسکن متوقف شده است و مرکز آمار نیز از سال 1401 به بعد، انتشار این آمارها را متوقف کرده؛ بانک مرکزی هم از تابستان امسال گزارش مسکن تهران را ارائه نداده است. این آمار اگر در سال های اخیر وجود داشت و ضرورت آن احساس می شد، به احتمال خیلی زیاد وضعیت مسکن این نبود.

تصور اهمیت صفر آمارهای کلیدی بخش مسکن باعث شده تصمیمات در اتاق تاریک اتخاذ شود؛ نرخ مجاز رشد اجاره بها 25‌ درصد تعیین می شود در حالی که متوسط رشد اجاره بها در زمان آن تصمیم نزدیک به 40‌ درصد بود. این تنها یک نمونه از چند ماجراجویی سیاستگذار مسکن در اتاق تاریک طی سال های گذشته است.

در نمونه ای دیگر برای ساخت مسکن دولتی قیمت هایی تعیین می شود که بسیار کمتر از قیمت روز ساخت است. یا رقم وام ساخت همین واحدهای مسکونی افزایش پیدا می کند بدون توجه به قدرت آب رفته کم درآمدها برای پرداخت اقساط ماهانه.

اکنون این پرسش از آن کارنامه به وجود می آید که بدون وجود تکیه گاه، پایه تصمیمات چه بوده است؟

بررسی ها نشان می دهد، سیاست های زمین، مسکن، پولی و مالی مرتبط با بخش مسکن توسط این دفتر باید تدوین شود اما کار دفتر اقتصاد مسکن بدون تحلیل بازار، وضعیت آینده، شناسایی گرایش‌‌‌ تقاضا و سمت و سوی عرضه ذره ای جلو نمی رود و سیاست پخته ای از آن بیرون نمی آید.

نقش پایشگری دفتر اقتصاد مسکن

دفتر اقتصاد مسکن باید مدام سایز ساخت و ساز، توان اقتصادی خانوارها و چگونگی توانمندسازی آنها را پایش کند. پایش البته منوط است به کار انداختن دوباره دماسنج های مسکن در دفتر. تعامل با سازمان های کلیدی دولتی همچون سازمان برنامه و سازمان امور مالیاتی و همچنین بانک مرکزی و بانک ها، باید روتین کاری دفتر اقتصاد مسکن باشد.

در کشورهای توسعه یافته و موفق در سیاستگذاری مسکن، دولت ها در این بخش، اولویت را برای خانه اولی ها تعریف کرده اند؛ دفتر اقتصاد مسکن باید با پایش منظم اوضاع اقتصادی این گروه، برای آنها برنامه داشته باشد. اجرای برنامه اما کار دفتر نیست، کار بخش خصوصی است.

10 ماموریت مهم دفتر اقتصاد مسکن چیست؟

اگر جایگاه فراموش شده دفتر اقتصاد مسکن که همان اتاق فکر سیاستگذاری است، احیا شود، در این صورت انتظار انجام 10 ماموریت توسط این نهاد وجود دارد. ماموریت اول که مقدمه تصمیم سازی و تصمیم گیری برای بخش مسکن است، تدوین طرح جامع است. در قالب این طرح ویژگی های اقتصادی متقاضیان مسکن، نیاز بازار و آخرین وضعیت متغیرهای اقتصادی موثر بر متغیرهای بخش مسکن مشخص می شود و در نهایت برنامه های کوتاه مدت و بلندمدت اجرایی استخراج می شود.

ماموریت دوم بررسی منظم فاکتورهای بیرونی بر معادلات درونی بازار مسکن است. غفلت از همین ماموریت در سال های اخیر باعث کم توجهی سیاستگذاران به موضوع مهم تورم عمومی و انتظارات تورمی و همچنین افت شدید توان اقتصادی خانوارها در اثر یک دهه رشد اقتصادی تقریبا صفر شد. با این بی توجهی، طرح مسکن دولتی به گونه ای طراحی شد که فقط یک ششم از خانوارهای ثبت نام کننده و مشمول توانستند وارد طرح شوند چون قبل از طراحی، حال و روز اقتصادی و مالی این خانوارها مورد شناسایی و بررسی قرار نگرفته بود.

موضوع زمین ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن باید باشد. نسبت قیمت زمین به مسکن در سال های اخیر افزایش پیدا کرد و دلیل آن، کمبود نسبی زمین مسکونی در داخل شهرهاست. از طرفی، زمین های خام بیرون از شهرها سیگنالی گمراه کننده از بابت فراوانی عرضه می دهد اما هزینه مسکونی کردن این زمین ها بسیار بالاست. در قالب این ماموریت باید ابزارها و اهرم های عرضه زمین به بازار مصرف (ساخت و ساز) و در عین حال ورود بخش خصوصی به سرمایه گذاری روی زمین های دولتی بیرون از شهرها پیگیری شود.

ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن منطبق سازی جریان عرضه با جنس تقاضا است. در حال حاضر متوسط مساحت واحدهای مسکونی حداقل 1.5 برابر مساحت مطلوب تقاضاست. این موضوع باعث شده جریان موازی عرضه و تقاضا شکل بگیرد. دفتر اقتصاد مسکن لازم است در قالب ماموریت مکمل، سیاست ها و مصوبات شهرداری ها که به نوعی باعث بزرگ شدن متراژ واحدهای مسکونی می شود را شناسایی و نسبت به حذف موانع از مسیر ساخت آپارتمان های کوچک و کم متراژ اقدام کند.

برنامه ریزی برای تجهیز منابع مورد نیاز برای تامین مسکن دهک های کم درآمد نیز ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن است. سرمایه گذاران ساختمانی در سال های اخیر به دلیل وجود موانع متعدد در مسیر ساخت و ساز از این بازار خارج شدند به طوری که نرخ رشد واقعی سرمایه گذاری برای شروع پروژه های جدید ساختمانی در کشور از سال 90 تا 1402، ‌‌‌ میانگین سالانه معادل منفی چهار درصد بوده است. چه بسا اجرای این ماموریت در سال های گذشته می توانست جلوی رکود سرمایه گذاری ساختمانی را بگیرد و باعث رشد کمتر قیمت مسکن شود.

دفتر اقتصاد مسکن بر اساس شرح وظایف ترسیم شده در وزارت راه و شهرسازی، وظیفه باز کردن راه عرضه مسکن اجاره ای در کشور را دارد. اما از دهه 70 به بعد، بازار مسکن شاهد حتی یک واحد مسکونی اجاره ای احداث شده در قالب مسکن حمایتی نبوده است و عمده طرح های مسکن سازی دولتی بر مسکن ملکی متمرکز بوده است. این هم یک ماموریت دیگر دفتر اقتصاد مسکن است.

تجربه سیاستگذاری در بخش مسکن نشان داده است، شناسایی صورت مساله به حل بهتر مسائل کمک می کند. دفتر اقتصاد مسکن در صورتی که نقش اتاق فکر دولت در این بخش را ایفا کند، می توان به بهبود شرایط و کاهش بحران های این بخش امیدوار بود.

دنیای اقتصاد