در تازه ترین خبر، شورای شهر تهران با درخواست شهرداری مبنی بر افزایش ۲۷ درصدی عوارض ساخت در سال آینده موافقت کرد. بررسی واقعیت ها اما نشان می دهد هزینه نهایی که سازندگان باید جهت دریافت جواز ساخت در ۱۴۰۴ بپردازند، بسیار بیشتر از اینها خواهد بود!
به گزارش پرشین سازه ، شورای شهر تهران در حالی با افزایش ۲۷ درصدی عوارض ساخت و ساز موافقت کرده که سهم درآمد شهرداری از دریافت عوارض ساخت در سال آتی ۵۱ درصد بیشتر شده است. البته این درآمد در صورتی تحقق پیدا می کند که تعداد ساخت و سازها در پایتخت افزایش یابد یا شهرداری بتواند از محل جریمه سازندگان آن را تامین نماید.
این در شرایطی است که ساخت و ساز در هرن با رکودی سنگین روبرو بود و افزایش حجم صدور جوازها سخت کمی دور از انتظار است. بنابراین افزایش عوارض ساخت در شرایط کنونی اثر دیگری جز دامن زدن و عمیق تر کردن این رکود نخواهد داشت. البته مدیران شهرداری اعلام می کنند که سازندگان مشکلی با افزایش سهم عوارض ندارند زیرا این مبلغ را هزینه کوچکی از هزینه های تولید در بر می گیرد.
سهم عوارض شهرداری در قیمت نهایی مسکن چقدر است؟
در جلسه روز گذشته، شورای شهر تهران با افزایش مبلغ عوارض شهرداری در سال ۱۴۰۴ به اندازه ۲۷ درصد موافقت کرد. این در حالی است که رشد عوارض شهرداری در سال ۱۴۰۳ تنها ۱۹ درصد بوده است!
گرچه تعدادی از نمایندگان شورای شهر با این افزایش تعرفه مخالف بودند و اعلام می کردند که این کار می تواند موجب افزایش هزینه های تولید و در نهایت بالا رفتن بیشتر قیمت مسکن شود، اما مدیران شهرداری و نمایندگان موافق ادعا دارند که عوارض ساخت در مجموع سهم بسیار اندکی در هزینه تولید داشته و اصولا باعث افزایش قابل توجهی در قیمت مسکن نمی شود.
حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی شهرداری تهران در این جلسه، با استناد به گزارش بانک مرکزی اعلام کرد که در سال گذشته میانگین عوارض ساخت و ساز در مناطق بیست و دو گانه تهران، ۹۵۵۰۰۰ تومان به ازای هر متر بوده است. به عبارت دیگر، هزینه عوارض حداکثر ۲ و در برخی از مناطق کمتر از یک درصد قیمت هر متر مربع را تشکیل داده است.
این آمارها در حالی مطرح شده که در واقع باید نسبت عوارض را با متوسط هزینه ساخت و ساز مقایسه کرد که در این صورت سهم عوارض در قیمت نهایی مسکن به ۵ درصد می رسد که اتفاقا رقم کم اثر و پایینی هم نیست! علاوه بر این هزینه، سازنده باید پس از اتمام پروژه نیز مبلغی را به عنوان پایان کار پرداخت نماید که آن نیز به مجموع هزینه های تولید اضافه شده و روی قیمت نهایی مسکن اثرگذار است.
از طرف دیگر، بر اساس مصوبه شورای شهر، چنانچه حداکثر تراکم ساختمانی بیشتر از طرح تفصیلی منطقه باشد، میزان عوارض ساخت را با ضریب Cf محاسبه می کنند که بین ۳ تا ۳۰ برابر است! از آنجایی که متراژ اکثر سازه های امروزی از تراکم تفصیلی بیشتر است، میزان عوارض حتی تا بیش از ۵ درصد هم می رسد.
در کنار این، ساخت مسکن در پهنه های سبز نیز بر اساس مصوبات شورا، علاوه بر ضرایب فوق، مشمول ضریب ۹ برابری R نیز می شود.
با این وصف به نظر می رسد که اثرگذاری حداکثر ۲ درصدی عوارض روی قیمت نهایی مسکن چندان واقع بینانه و صحیح نباشد.
ناهماهنگی انتظارات درآمدی با واقعیت ها
در جلسه دیروز شورای شهر تهران، همچنین مصوب شد که در سال ۱۴۰۴ درآمد شهرداری از محل عوارض ساخت و ساز به ۵۶ همت برسد. این در حالی است که سهم آورده مالی شهرداری از این محل در سال گذشته ۳۷ همت بوده است. بنابراین شهرداری در نظر دارد تا درآمد حاصل از عوارض ساخت را در سال آتی ۵۱ درصد افزایش دهد.
بر اساس محاسبات صورت گرفته، برای اینکه شهرداری بتواند به چنین درآمدی دست پیدا کند، میزان ساخت و ساز در تهران باید در ۱۴۰۴ به اندازه ۲۰ درصد رشد داشته باشد. این پیش بینی در حالی است که بازار مسکن، به ویژه در تهران با رکودی سنگین مواجه است و بسیار بعید به نظر می رسد که بتواند سهم فعلی خود را حفظ کند، چه برسد به اینکه افزایش یابد!
در نتیجه تنها راه شهرداری برای تحصیل این درآمد گرفتن جریمه از عوارض های بیش از طرح تفصیلی خواهد بود.
سازندگان با افزایش عوارض موافقند!
مهدی چمران رئیس شورای شهر تهران، در جلسه دیروز عنوان کرد که طی صحبت هایی که با بساز و بفروش ها داشته، آن ها اعلام کرده اند که مشکلی با پرداخت عوارض ندارند و تنها دلیل خودداری خود از ورود به بازار تولید را وضعیت اقتصادی کشور می دانند.
این در حالی است که بررسی های میدانی انجام شده و گفتگو با همین بساز و بفروش ها نشان می دهد که اتفاقا پرداخت عوارض شهرداری تاثیر زیادی روی نقدینگی سازنده دارد و فشار تولید را مضاعف می کند.
source