ارزیابی فصلی قیمت ها در بازار مسکن نشان می دهد که قیمت خانه های کلنگی در پایتخت از یک ثبات نسبی برخوردار است، اما با این وجود، بررسی شاخص شامخ نشان می دهد که حتی همین املاک نیز طی ۱۰ ماه ابتدایی ۱۴۰۳، درگیر رکود تورمی بوده اند.

به گزارش پرشین سازه ، بررسی و مقایسه آمارها نشان می دهد که تورم قیمت مصالح ساختمانی، اگر نه مقصر اصلی، حداقل شتاب دهنده افزایش قیمت مسکن بوده است. صحیح است که بخش عمده هزینه ساخت مسکن به خرید زمین برمی گردد اما آمارها به خوبی بیانگر این هستند که تورم قیمت زمین در سال جاری کاهشی بوده و منطقاً نمی توانسته عامل رشد قیمت مسکن بوده باشد. به همین خاطر است که رشد چشمگیر قیمت مصالح، به ویژه در ماه های اخیر، یکی از بازیگران اصلی تورم مسکن بوده است.

از طرف دیگر، در پاییز امسال شاهد کاهش نسبت میانگین قیمت هر متر مربع زمین به هر متر مربع ساختمان در شهر تهران، از ۲ به ۱.۸ بودیم. موضوعی که به خوبی نشانگر اثرگذاری شدید قیمت زمین روی هزینه نهایی ساخت و ساز است. این در حالی است که التهاب بازار مصالح ساختمانی، به ویژه در ۱۹ ماه اخیر، به واسطه محدودیت های انرژی و رشد هزینه های تولید، نمی تواند نقشی در گرانی های قیمت خانه نداشته باشد.

شاخص های کلیدی در ارزیابی تورمی مسکن

در دی ماه ۱۴۰۳، شاخص قیمت مصالح به ۷۶ واحد صعود کرد که پس از خرداد ۱۴۰۲، بیشترین میزان است. از طرف دیگر، شاخص محصولات تولید شده به صورت تعدیل نشده نیز در این ماه به ۶.۳۲ رسیده که تقریباً ۴.۵ واحد نسبت به آذر ماه افزایش یافته است.

این اعداد و ارقام به خوبی نشان می دهند که گرچه نرخ مسکن در دی ماه افزایش داشته، اما نرخ افزایش قیمت مصالح بالاتر بوده است.

آمارهای دیگر نشان می دهند که شاخص فروش کالا و خدمات در دی ماه ۴.۵۷ واحد بود که نسبت به آذر ماه وضعیت مطلوب تری پیدا کرده، اما همچنان حاکی از رکود سنگین معاملات مسکن است.

تورم سنگین تر مصالح نسبت به مسکن

با یک نگاه به شامخ مصالح ساختمانی از ابتدای ۱۴۰۳ تا انتهای دی ماه، می توانیم ببینیم که این شاخص ۴.۶ واحدی، نشانگر رکود مستمر ساخت و ساز در بازار مسکن بوده است. جالب اینکه شاخص متوسط قیمت مصالح ساختمانی در همین بازه ۶۹ واحد بوده، در حالی که شاخص متوسط قیمت تمام شده، عدد ۵۹ را ثبت کرده است. این در حالی است که شاخص فروش در بازار مسکن، طی همین ۱۰ ماه، تنها ۴۲ واحد بوده است.

این گزارش ها به خوبی نشان می دهند که حداقل تا پایان دی ماه ۱۴۰۳، می توانیم رشد قیمت مصالح را به عنوان عامل اصلی شتاب دهنده قیمت مسکن در نظر بگیریم، اما نمی توانیم گرانی بازار مسکن را کاملاً به گردن آن بیندازیم، زیرا هنوز هم ۷۰ درصد افزایش قیمت خانه در شهرهای بزرگ، به بالا بودن قیمت زمین مربوط می شود.

به عبارت دیگر، گرچه از شتاب رشد قیمت زمین (که عامل کلیدی گرانی مسکن بود) کاسته شده، اما بالا رفتن قیمت مصالح جای خالی آن را پر کرده و فشار بر قیمت تمام شده را حتی بیش از پیش افزایش داده است.

ارتباط رکود ساخت با قیمت زمین

بعد از جهش تاریخی قیمت مسکن، رکود در بخش ساخت و ساز دوچندان شده و همین موضوع موجب گشته تا در سال جاری شاهد کاهش شیب رشد قیمت زمین در کشور باشیم. این موضوع اما برای بازار مصالح ساختمانی صدق نمی کند.

در سال ۱۴۰۳، با توجه به عواملی همچون ناترازی های انرژی که واحدهای تولیدی را مجبور به کاهش فعالیت کرد و همچنین رشد جهشی قیمت ارز، هزینه تولید و در نتیجه قیمت مصالح ساختمانی، برخلاف زمین، افزایش یافت و شیب نسبتاً زیادی هم پیدا کرد.

در نتیجه، حفره جدیدی در بازار ساخت و ساز ایجاد شد که دو سر دارد، زیرا از طرفی گرانی مصالح، قیمت تولید ساختمان را بالا برده و از طرف دیگر، افزایش هزینه ساخت باعث رکود شده و تولیدکنندگان مصالح فروش کمتری را تجربه می کنند.

در نتیجه این عامل جدید، کاهش شیب رشد قیمت مسکن نتوانست رکود تورمی فعلی را تسکین بخشد.

وضعیت بازار زمین در تهران

گزارش های رسمی و غیررسمی حاکی از آن هستند که وضعیت قیمت زمین در سال ۱۴۰۳ نسبتاً متعادل بوده و ثبات خوبی را تجربه کرده است. در این میان، تنها اندکی از مالکان ادعا می کنند که زمین در تهران تا رشد ۱۰ درصدی و خانه های کلنگی تا رشد ۱۵ الی ۲۰ درصدی هم رسیده اند که البته به نظر نمی رسد عمومیت چندانی در همه مناطق داشته باشد.

از طرف دیگر، بازار مسکن درگیر رکود بوده و عرضه و تقاضای زیادی در آن وجود ندارد. واسطه های فروش ادعا می کنند که با وضعیت فعلی، بعید به نظر می رسد که بازار زمین و خانه های کلنگی به این زودی ها از رکود خارج شود، زیرا در همین شرایط هم عرضه از تقاضا بالاتر است.

به نظر می رسد که سازندگان و حتی مردم، به خاطر نداشتن نقدینگی، بیشتر مایل به معاوضه ملک و تهاتر هستند تا خرید و فروش!