بازار مسکن تهران در بهمن‌ماه شاهد افزایش چشمگیر قیمت‌ها بود. شاخص قیمت مسکن نشان می‌دهد که میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران به ۹۴.۴ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده و این جهش، رکورد بیشترین رشد ماهانه قیمت از ابتدای سال ۱۴۰۳ تاکنون را به نام خود ثبت کرده است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که کاهش ریسک‌های بین‌المللی، بازگشت تقاضای سرمایه‌ای و همبستگی میان نرخ ارز و قیمت مسکن، از عوامل کلیدی این روند هستند.
وضعیت بازار مسکن در زمستان؛ خروج از رکود و ورود به فاز تورمی
گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که از ابتدای زمستان، حجم معاملات مسکن در تهران افزایش یافته است. این در حالی است که در نیمه نخست سال، بازار مسکن تحت تاثیر نااطمینانی‌های اقتصادی و جهش نرخ ارز، در وضعیت رکودی به سر می‌برد. با کاهش این ریسک‌ها و بازگشت سرمایه‌های سرگردان، شاهد حرکت مجدد بازار در مسیر صعودی هستیم.
افزایش بی‌سابقه شاخص قیمت مسکن
داده‌های موجود نشان می‌دهد که میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌ها در تهران، در بهمن ماه به ۹۴.۴ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است. این میزان نسبت به دی ماه، رشد ۳.۶ درصدی داشته که بالاترین میزان افزایش ماهانه در سال جاری محسوب می‌شود. این روند، توجه کارشناسان و سرمایه‌گذاران را به سمت تحولات آینده این بازار جلب کرده است.
سه محرک کلیدی افزایش قیمت مسکن
تحلیل‌های کارشناسی نشان می‌دهد که سه عامل کلیدی در رشد قیمت مسکن اثرگذار بوده‌اند:
۱. کاهش ریسک‌های بین‌المللی: کاهش تنش‌های منطقه‌ای و سیاسی، چشم‌انداز اقتصادی را برای سرمایه‌گذاران روشن‌تر کرده و آن‌ها را به ورود مجدد به بازار مسکن، ترغیب کرده است.
۲. بازگشت تقاضای سرمایه‌ای: بسیاری از سرمایه‌گذارانی که در نیمه نخست سال به دلیل نااطمینانی‌های اقتصادی از بازار مسکن خارج شده بودند، اکنون دوباره به این بازار ورود کرده‌اند.
۳. رابطه تنگاتنگ قیمت مسکن و دلار: طی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹، بازار مسکن و نرخ ارز ارتباط نزدیکی داشتند، اما این ارتباط در سال جاری تا حدی تضعیف شده بود. اکنون، با کاهش سرعت رشد دلار، بازار مسکن در حال جبران عقب‌ماندگی خود از این شاخص است.
سناریوهای پیش رو برای بازار مسکن
تحلیلگران معتقدند که در صورت تداوم افزایش معاملات و ورود نقدینگی‌های جدید، احتمال رشد بیشتر قیمت‌ها وجود دارد. با این حال، سیاست‌های دولت در حوزه مالیات بر خانه‌های خالی، نرخ سود تسهیلات بانکی و برنامه‌های اعتباری نیز نقش تعیین‌کننده‌ای در جهت‌دهی به روند آتی بازار مسکن خواهند داشت.
از نگاه صما؛ بحران عرضه و نقش سیاست‌های کلان در آینده بازار مسکن
یکی از مهم‌ترین چالش‌های بازار مسکن، بحران عرضه ناشی از کاهش ساخت و ساز در کشور است. در شرایطی که تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی در حال رشد است، حجم تولید مسکن جدید به دلایلی همچون افزایش هزینه‌های ساخت، کمبود نقدینگی در بخش توسعه و عدم جذابیت اقتصادی برای سازندگان، در کمترین میزان خود طی یک دهه اخیر قرار دارد. این وضعیت نه‌تنها به افزایش شکاف عرضه و تقاضا دامن زده، بلکه موجب افزایش سهم املاک لوکس و کاهش دسترسی طبقه متوسط و پایین به مسکن شده است. اگر سیاست‌گذاران نتوانند با اصلاح نظام تامین مالی ساخت و ساز، افزایش بهره‌وری تولید و مهار سوداگری در بازار، توازن عرضه و تقاضا را برقرار کنند، احتمال تداوم جهش‌های قیمتی و تشدید ناپایداری بازار بیش از پیش تقویت خواهد شد. رویکردهای تنظیم‌گری همچون اعمال مالیات بر املاک سرمایه‌ای، حمایت از تولید انبوه مسکن و ارائه تسهیلات هدفمند، می‌توانند در کنترل این وضعیت نقش اساسی ایفا کنند.
source