آغاز سال 1404 برای بازار مسکن ایران با استمرار چالش‌هایی همراه است که سال‌هاست گریبانگیر این بخش حیاتی از اقتصاد کشور شده است. از یک سو تداوم وضعیت رکود تورمی، افزایش بی‌سابقه قیمت اجاره‌بها و از سوی دیگر ناکارآمدی سیاست‌های مقطعی و کوتاه‌مدت، همگی نشان از گرفتاری در چرخه‌ای معیوب دارد که به تعبیر نظریه بازی، نمونه بارزی از «معمای زندانی» در اقتصاد مسکن است.
امروز، میانگین هزینه اجاره ماهانه در تهران به 34 میلیون تومان رسیده است و علی‌رغم تلاش دولت برای کنترل اجاره‌بها با تعیین سقف افزایش 25 درصدی، شاهد رشد 36 درصدی در تهران و 40 درصدی در کل کشور بوده‌ایم. مستاجران، به‌ویژه در مناطق کم‌درآمد، با چالشی بی‌سابقه مواجه‌اند، به‌طوری که هزینه اجاره عملاً کل حداقل دستمزد یک زوج را می‌بلعد. در چنین شرایطی، ضرورت دارد تا با نگاهی نو به معضل مسکن، از تکرار راه‌حل‌های ناکارآمد گذشته پرهیز کنیم. آنچه امروز نیاز داریم، تغییر پارادایم در نگرش به بازار مسکن و طراحی الگویی پایدار برای خروج از «تعادل نش ناکارآمد» فعلی است.
تحلیل وضعیت موجود؛ بازیگران در دام انتخاب‌های نامطلوب
بازار مسکن ایران در تعاملی پیچیده میان چهار بازیگر اصلی شکل می‌گیرد: دولت، تولیدکنندگان، خانوارها و نظام مالی. هر یک از این بازیگران با انگیزه‌ها و محدودیت‌های خاص خود، استراتژی‌هایی را انتخاب کرده‌اند که در نهایت به نتیجه‌ای نامطلوب برای همه منجر شده است:
- دولت با مداخلات مقطعی و سیاست‌های ناپایدار، به بی‌ثباتی بازار و کاهش اعتماد عمومی دامن زده است.
- تولیدکنندگان با تمرکز بر پروژه‌های لوکس و پرسود، عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه را کاهش داده‌انـد.
- خانوارها با انتظار برای کاهش قیمت‌ها، به تشدید رکود و کاهش نقدینگی کمک کرده‌اند.
- نظام مالی با محافظه‌کاری در اعطای تسهیلات، منجر به کاهش شدید نقدینگی در بخش مسکن شده است.
این تعاملات ناکارآمد، نمونه بارزی از «شکست هماهنگی» است که در آن، هیچ‌یک از بازیگران انگیزه تغییر یکجانبه رفتار خود را ندارند، چرا که هر تغییر فردی بدون هماهنگی جمعی، می‌تواند به ضرر همان بازیگر تمام شود.
راهکارهای تحول در سال 1404
در چنین شرایطی، گذار از وضعیت فعلی به سمت تعادلی پایدار، نیازمند رویکردی سیستمی و چندجانبه است. به نظر می‌رسد در سال 1404، باید به سمت راهکارهایی حرکت کنیم که «قواعد بازی» را تغییر دهد:
1- اصلاحات قانونی و نهادی در کوتاه‌مدت:
- بازنگری اساسی در قانون پیش‌فروش ساختمان با هدف توزیع متوازن ریسک میان خریداران و سازندگان
- ایجاد صندوق تضمین مشترک با مشارکت دولت و بخش خصوصی
- شفاف‌سازی فرآیندهای صدور مجوز و کاهش بوروکراسی اداری
2- توسعه ابزارهای نوین مالی در میان‌مدت:
- تدوین چارچوب قانونی جامع برای توکنایز دارایی‌های ملکی
- توسعه بازار ثانویه برای مسکن اجتماعی
- راه‌اندازی سامانه یکپارچه اطلاعات بازار مسکن
3- تحول در نظام حکمرانی بازار مسکن در بلندمدت:
- استقرار نظام چندلایه حکمرانی مسکن با مشارکت همه ذی‌نفعان
- توسعه مدل‌های مشارکتی ساخت‌وساز با محوریت جوامع محلی
- ایجاد پیوندهای ارگانیک بین بازار مسکن و دیگر بخش‌های اقتصادی
4- برنامه‌های ویژه برای بازار اجاره:
اقدامات کوتاه‌مدت دولت برای ساماندهی بازار اجاره در سال 1404 از جمله:
- واگذاری زمین‌های 99 ساله برای ساخت حداقل 75 هزار واحد مسکونی اجاره‌ای
- تهاتر ساختمان‌های مسکونی با زمین‌های دولتی برای تبدیل به مسکن اجاره‌ای
- افزایش ظرفیت وام ودیعه مسکن تا 2.5 برابر سال قبل
- پرداخت وام تعمیرات به موجرانی که نرخ مصوب افزایش اجاره‌بها را رعایت می‌کنند
نگاه به آینده؛ ضرورت همگرایی
آنچه آموختیم این است که حل معضل مسکن، نه با تزریق صرف منابع مالی، بلکه با ایجاد هماهنگی میان بازیگران کلیدی این بازار امکان‌پذیر است. برای گذار از «معمای زندانی» فعلی به سمت «همکاری بهینه»، ضروری است دولت از نقش بازیگر مستقیم به طراح قواعد بازی و تضمین‌کننده اجرای تعهدات حرکت کند. مجله ساختمان ایران در سال جدید، رسالت خود را پیگیری مستمر این تحول و ارائه راهکارهای عملیاتی برای برون‌رفت از وضعیت موجود قرار داده است. باور داریم با ثبات سیاستی، نوآوری نهادی و مشارکت اجتماعی، می‌توان چرخه معیوب فعلی را شکست و تعادلی پایدار و کارآمد در بازار مسکن کشور برقرار کرد.