با فرا رسیدن بهار، دوباره موضوع داغ سقف افزایش اجاره بها در سال جاری مطرح شده و در همین روزهای گذشته، جلسات تعیین نرخ مجاز رشد اجاره مسکن برگزار شده است. سوال مهم اینجاست که آیا باز هم قرار است سیاست های غلط قبلی ادامه پیدا کند یا دولت این بار، راهکار دیگری برای کنترل بازار اجاره در پیش خواهد گرفت؟

به گزارش پرشین سازه ، هر ساله شورای عالی مسکن دست به کار شده و با تعیین نرخ ۲۵ درصدی رشد اجاره بها، دیگر مشکلات بازار اجاره را از سر خود باز می کند. واقعیت اینجاست که این نرخ های صوری، هیچ دردی از مستاجران دوا نکرده اند و هر ساله با رشدهای ۴۰ و ۵۰ درصدی مواجه می شوند.

بعد از گذشت چهار سال از این فرمول منسوخ و تکراری که اساساً هیچگونه اثری هم ندارد، دوباره بحث تعیین سقف افزایش اجاره مسکن مطرح شده است. به نظر می آید که مسئولین مربوطه، بیش از اینکه به دنبال حل واقعی معضل باشند، صرفاً مشغول یک اقدام تزئینی هستند که اساساً قدرت تنظیم گری بازار را ندارد.

در سال های گذشته دیدیم که سیاست های دستوری دولت موثر نیست و نه تنها موفق به مهار تورم اجاره نمی شود، بلکه برخی از موجرین را وادار به ترک بازار می کند و به این ترتیب، تعداد واحدهای استیجاری کاهش پیدا می کند و عاقبت تمام این مسائل، دوباره گرانی اجاره مسکن خواهد بود. این اتفاق در برخی از کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی نیز رخ داده بود و هیچکس تمایلی ندارد که همان اتفاق، برای بازار ایران نیز رخ بدهد. البته می توان به جرئت اعلام کرد که این بحران در حال حاضر شکل گرفته اما برای جلوگیری از پیشرفت آن، باید سریعاً دست به کار شد.

واقعیت اینجاست که فرمول قدیمی تعیین سقف افزایش اجاره با توجه به تورم استانی نیز، دیگر جوابگو نیست؛ چرا که در بسیاری از استان های کشور، نرخ تورم از ۳۰ درصد عبور کرده و در فروردین ماه امسال، به ۳۷.۶ درصد در تهران رسید.

البته لازم به ذکر است که این نرخ رشد در قیاس با سال قبل، کاهش جزئی داشته اما به هرحال، نمی توان رشد سالانه آن را نادیده گرفت.

دولت اصرار دارد که یک نرخ مشخص (مثلا ۲۵ درصدی) را برای افزایش اجاره بها در نظر بگیرد. این در حالیست که کارشناسان بازار مسکن می گویند که به جای اعمال نرخ ثابت، یک کریدور افزایش تعریف شود.

همچنین باید سمت عرضه تشویق شود تا ملک خود را به بازار اجاره ارائه کند. دولت با ارائه مشوق های مختلف می تواند بر این رفتار تاکید کند. مثلاً در روزهای گذشته، شورای عالی مسکن اعلام کرد که اگر مالکان نرخ مصوب افزایش اجاره را رعایت کنند، می توانند از وام کم بهره تعمیرات مسکن بدون خرید اوراق استفاده کنند.

نکته مهم اینجاست که موفقیت طرح های مزبور به این بستگی دارد که کریدور رشد اجاره بها تا چه حد به تورم واقعی نزدیک است. در صورتی که واقعیت های بازار در نظر گرفته نشود، اساساً این بحث ها کنار خواهد رفت و اثرگذاری لازم را نخواهد داشت. علاوه بر این، عامل های خارجی مثل روند مذاکرات سیاسی نیز می تواند بر تثبیت قیمت مسکن و در نتیجه، کاهش اجاره بها اثر بگذارد.

دولت در بازار مسکن مداخله می کند؟

در خصوص مداخله دولت در بازار مسکن، نظرات مختلفی وجود دارد. برخی می گویند که اگر دخالت های دولت نبود، بازار مسکن شاهد جهش های قیمتی پی در پی می شد.

مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش های مجلس می گوید که گرچه تعیین سقف افزایش اجاره بها، اثر زیادی روی بازار نداشته اما به هرحال از انفجار قیمت ها نیز جلوگیری به عمل آورده است. علی فرنام تاکید کرد که بدون این سقف قیمتی، رفتار موجران قابل کنترل نیست و ممکن است قیمت ها سر به فلک بکشد.

دولت سال هاست که به شکل های مختلف در بازار اجاره مسکن دخالت می کند. از دهه ۸۰، این رویه شکل جدی تری به خود گرفت و تلاش شد تا از مستاجران کم درآمد در برابر انفجارهای قیمتی محافظت شود.

از سوی دیگر، برخی از کارشناسان مثل آقای فرهاد بیضایی، مخالف حضور دولت در بازار مسکن هستند و اعتقاد دارند که نرخ گذاری دستوری برای کالایی مثل مسکن، کارآمد نیست. این کارشناس بازار اعتقاد دارد که قیمت اجاره مسکن به خودی خود بالا نمی رود و همواره از قیمت مسکن پیروی کرده است.

دولت اگر می خواهد بازار اجاره را کنترل کند، باید قیمت مسکن را اصلاح نماید. در غیر این صورت، تمام اقدامات کنترلی دولت بی فایده و بی اثر خواهد بود. علاوه بر این، شرایط قیمت ها در نقاط مختلف متفاوت است و نمی توان برای کل کشور، یک تصمیم واحد گرفت.

در نهایت، به نظر می آید که در سال جاری شاهد شیب ملایم قیمت اجاره مسکن باشیم و بعید است جهش های قیمتی رخ دهد اما به هرحال، دولت برای کنترل بازار اجاره و مهار تب تورم، باید به دنبال یک سیاست اصولی و منطبق با واقعیت های بازار باشد.