حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور و وکیل دادگستری، در گفت‌وگویی درباره بحران مسکن تاکید کرد که ریشه اصلی مشکلات بازار در سوءمدیریت زمین و ورود بانک‌ها به عرصه سوداگری است. او معتقد است تا زمانی که این ساختارها اصلاح نشود، امیدی به خانه‌دار شدن مردم، به‌ویژه جوانان، وجود ندارد.
از تجربه صنفی تا تحلیل بحران
عقبایی با اشاره به سابقه طولانی فعالیت خود در حوزه املاک گفت از کودکی با این صنف آشنا بوده و از سال ۱۳۷۹ وارد اتحادیه مشاوران املاک شده است. او طی بیش از دو دهه، مسئولیت‌های متعددی از ریاست و نایب‌رئیسی گرفته تا دبیری و بازرسی را تجربه کرده و بین سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ ریاست اتحادیه املاک تهران را برعهده داشته است.
زمین؛ عامل اصلی گرانی
به گفته عقبایی، بیش از ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است و تنها ۲۰ تا ۳۰ درصد به هزینه ساخت بازمی‌گردد. او با انتقاد از مدیریت نادرست در این حوزه افزود: «در کشوری که کمبود زمین ندارد، افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها ناشی از سوداگری و نبود سیاست‌گذاری درست است. اگر مدیریت زمین سامان یابد، بهای مسکن نیز متناسب با درآمد مردم تعدیل خواهد شد.»
خانه‌ای که دست‌نیافتنی شد
بر اساس بررسی‌های میدانی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران نزدیک به ۱۰۰ میلیون تومان است؛ یعنی یک واحد ۷۰ متری حدود ۷ میلیارد تومان تمام می‌شود. عقبایی تأکید کرد چنین قیمت‌هایی نه تنها برای زوج‌های جوان، بلکه برای بسیاری از خانواده‌های طبقه متوسط و حتی مدیران قابل تأمین نیست.
وام‌های ناکافی و امیدهای بر باد رفته
عقبایی با اشاره به وام ۱.۲۸۰ میلیارد تومانی خرید مسکن گفت: «این رقم حتی برای خرید چند متر خانه هم کافی نیست. در چنین شرایطی، زوج‌های تحصیل‌کرده با درآمد ثابت نیز سال‌ها باید پس‌انداز کنند تا بتوانند به فکر خرید خانه بیفتند.»
تراکم‌فروشی و بحران شهری
او از سیاست‌های سه دهه اخیر در تهران نیز انتقاد کرد و گفت: «تهران برای جمعیت ۵ میلیون نفر طراحی شده بود، اما با فروش بی‌رویه تراکم، اکنون با بحران جدی آب، برق و زیرساخت‌ها مواجه است. این وضعیت نشان‌دهنده بی‌توجهی به اصول آمایش سرزمین و قانون اساسی است.»
نقش بانک‌ها در آتش‌افروزی بازار
به باور رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک، بانک‌ها به‌جای ایفای نقش حمایتی در تأمین مالی مسکن، وارد عرصه بنگاه‌داری شده‌اند. او تصریح کرد: «قانوناً بانک‌ها نباید وارد خرید و فروش و تولید مسکن شوند، اما امروز برخی بانک‌های خصوصی و دولتی هلدینگ‌های بزرگ ساختمانی دارند و خود به موتور محرک گرانی تبدیل شده‌اند.»
شرط خروج از بحران
عقبایی راهکار برون‌رفت از این شرایط را اصلاح ساختار زمین و بازگشت بانک‌ها به وظایف اصلی خود دانست و گفت: «اگر بانک‌ها از سوداگری فاصله بگیرند و دولت مدیریت زمین را به شکل عادلانه اعمال کند، بخش بزرگی از مشکلات مسکن کاهش می‌یابد. با این حال، وظیفه اصلی تولید بر دوش انبوه‌سازان و سازندگان است، نه بانک‌ها.»
source